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「ハイコート山手パレ244」の広告が、近隣で配布されている。
内容は以下の通り。


山手町にお住まいの皆様へ
「ハイコート山手パレ244」モデルルーム特別お披露目会開催のご案内

謹啓 皆様にはますますご清祥のこととお慶び申し上げます。
邸宅の丘”山手”のヒルトップに位置し。山手町アドレスの中でもデンマーク王国知事公邸跡という由緒を誇る244番地に誕生する本マンション。その地に相応しい風格あるデザインも併せ、すでに多くの方から高い評価をいただいております。モデルルームもいよいよ完成し、山手町にお住まいの皆様をお招きしまして、「特別お披露目会」を開催いたす運びとなりました。
ご多忙中とは存じますが、この機会に皆様のご来場を賜り、ご意見もうかがえれば幸いです。スタッフ一同心よりお待ち申し上げます。
                                                謹白

樹齢100年を超える4本のヒマラヤスギも含めて、この地の緑豊かな樹木を皆伐(かいばつ)しただけでなく、山手町ではかつて例のない近隣1メートルのぎりぎりまで建物をつくるこの計画は、山手町に相応しくないと、横浜市も「不承」、山手まちづくり協定運営委員会も「不適合」認定したものです。

樹木は諦めても、せめて建物は「デンマーク王国知事公邸跡という由緒を誇る山手町244番地」に相応しい格式あるものにしてほしいと住民の願いに対しても、長谷工のチーフは山手町ってそんなに特別な場所なんですかと言って「外付け廊下」のままの計画を強行したのである。にもかかわらす、いざ売るときには、「邸宅の丘」だの「王道の山手」だの、聞いてあきれる。

要するに、土地をリーマン危機前に高値で仕込んでしまったので、建築コストは最低限、容積率上限目一杯作り、「山手町」のブランドで高値で売ろうということである。

それにしても、HPも含めて宣伝に嘘が多いのは本当に良くない。現役社長が耐震偽装で行政処分された長谷工は、嘘も方便の「偽装ビジネス」の会社だ。



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8月25日の横浜市長選挙は、有権者の無関心のなか、林文子市長が大方の予想通り再選された。

しかし、ややさえない天候の選挙日和であったにもかかわらず、投票率は30%を割り込み過去最低の29.05%であった。

マイナス一票を投じる術がないために投票しなかった層を踏まえると、これで支持を得られたとは言えない。

信認を得られたなどと驕らずに、謙虚に市政を見つめ直して、市民のための市政を考えてもらいたいものだ。


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「ハイコート山手パレ244」のホームページのキャッチフレーズが変わった。

「王道の山手に、王道の邸宅を」から「山手を識る丘に、山手を識る邸宅を」である。

「ハイコート山手パレ244」は、既存樹木をできるだけ残し景観に配慮した山手に相応しい住宅をつくるようにとの行政指導を徹底的に無視し、山手に相応しくないと横浜市も認定した「マンション」である事実からすれば、全くあきれたキャッチフレーズである。

しかも、「ハイコート山手パレ244」のホームページの記述には嘘が多い。特に許せないのが、「邸宅美」のセクションの以下の部分である。

「誇りとともに、この丘に根付く大樹たち。」として「植栽計画は、「山手地区景観風致保全要綱」に基づき、既存樹をできる限り活用。この244番地に根付き歳月を重ねてきた針葉・広葉樹に、さらに新たな植樹を加えて、変化あるランドスケープをデザインし、季節感も演出。緑豊かな山手の街並みに溶け込みます」としている。

実際には、136本の既存樹のうち保存されたのは8本のみで、しかもヒマラヤスギなどの山手の特徴木・景観木は皆伐で、残ったのは夏みかんなどの雑木のみであった。横浜市は、「山手地区景観風致保全要綱」にそって審査した結果、最終的に「不承」処分としたのである。

最低限、販売資料の嘘は良くない。


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明日、8月25日は横浜市長選挙である。市民の関心が全く集まらない中、おそらく30%台、あるいはそれ以下の投票率が予想される。

本命の現職林文子市長は、「すべての市民が、あらゆる分野において、「市民くらし満足度ナンバーワン」といえる横浜を実現」すると「オールナンバー1宣言」を掲げ選挙戦に挑んでいる。

そもそも、待機児童問題でのホームラン以外、大した成果もなく、自己矛盾した行政判断など市民に対する最低限の責任も果たせていない市長が、「すべての市民」、「あらゆる分野」とはあきれた宣言である。いや、あきれたをとおりこして、その知性に疑問すら感じる。

「オールナンバー1宣言」は、今回の投票率は30%を切るかもしれない市民無関心の中での選挙を見透かした林市長の暴言にすぎない。


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「たしかに長谷工は、累積50万戸を超えるマンションを供給してきた日本一のマンション業者である。しかし、「つくってきたのは」手頃な値段ではじめて納得できる、いわばカローラのようなマンションばかり。」と先日のブログの記事で書いた。

もちろん、カローラは日本が誇るべき車であり、カローラはあの価格であれだけの品質を備えているからこそ価値があるのだ。

長谷工の存在価値も同じである。コストを徹底的に下げ、値ごろ感のある価格でそこそこのものを提供し、それが消費者に支持されてきたところに長谷工マンションの成功があるのだ。

ところで、ハイコート山手パレ244は、横浜市が山手の景観風致維持の観点から認めないと「不承」処分したマンションである。山手まちづくり協定運営委員会も同じく「不適合」と認定した山手に相応しくないマンションなのだ。

実は長谷工にとっても、上述の長谷工のビジネスモデルの観点からいえば、ハイコート山手パレ244は、本流からはずれた「不適合」案件のはずである。リーマン危機前に、山手町の土地を高値で仕入れたのも、もともと今までの長谷工にない超高級マンションをつくる計画だったからである(事実です)。しかし、超高級路線はリーマン危機でとん挫し、結局残ったのは、高値で買った山手の土地だけだったのである。ここに今回の計画のつまづきの発端がある。

ここで一番の問題は、「王道の山手に、邪道のマンション」をつくってしまったビジネスの苦しさを「王道の山手に、王道の邸宅を」などと消費者に誤解させて販売する点である。

買った人はきっと将来後悔するにちがいない。

参考までに、「マンション購入を考える」というブログの「バス便マンション・郊外マンションは長谷工だらけ?」という記事を紹介する。論者はここで「初めから「ユニクロ的なマンション」と承知して買うのか、高級ブランドのはずが中身はユニクロだったと後で知って落胆するか」が本当の問題かも、と指摘している。

カローラをベンツというだけならまだしも、ベンツの値段で売ってはいけない。消費者にはなかなかわからないからといって、カローラをベンツの値段で売ってはいけない。これは企業モラルの問題である。長谷工の企業モラルについては、「吉祥寺東町の法政跡地問題を考える」というブログを紹介しておく。

「つくってきたからわかる」海千山千の長谷工にとっては、マンション購入者などは何もしらない赤子も同然である。


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待機児童問題で一定の成果をみた林文子市長だが、ひどい問題もある。

自己矛盾した行政判断が一例である。自己矛盾した論理的な合理性のない行政判断でも、実際に市民生活への実害が発生しているのだ。自己矛盾を拝する努力は、本来、組織の長だる市長にしかできないはずである。


例えば、6月は横浜市の「環境月間」であった。6月1日発行の「広報よこはま」に林文子横浜市長は「環境を思う心が未来の横浜をつくる」というタイトルの記事(詳細は以下添付)を掲載している。この記事の中で林市長は、豊かな自然環境の大切さを説き、良好な自然環境と都市の街並みがバランスよく調和し、市民が住みやすい環境の中で豊かな文化を育む姿は横浜の理想であり、この素晴らしい環境を未来を担う子供たちに引き継いでいきたいとしている。まさに、これこそ多くの横浜市民の望むところである。

それでは、実際の行政は、こうした理念をうけて何をしてきたのか。環境創造局を中心に横浜固有の「みどり税」を財源とした「横浜みどりアップ」計画による緑の保全・増進、都市計画法の流れを受けた横浜市風致地区条例による風致を損ねる行為には横浜市長の許可なしにできないと原則全面禁止、地区計画の一環として例えば「山手地区景観風致保全要綱」による山手地区の景観を保全していくのだという明確な行政の意思表示など、自然環境と調和のとれたまちなみを維持・向上させていくための様々な取り組み・仕組みがすでに存在している。

とすれば、なぜ今回山手でこれほど大規模な森林の皆伐が白昼堂々と行われたのか。答えは簡単である。行政によるこうした仕組みの運営のどこかに誤りがあり、林横浜市長が誤った許可を与え続けているからである。

具体的には、今回の山手の事例でいえば、市は、風致地区条例上の「木竹の伐採」許可処分を発する(建築局)一方で「山手地区景観風致保全要綱」に照らして「不承」(都市整備局)の意思表示をしている。後者に法的拘束力がないとはいえ、同じ行政庁が同時に異なった意思表示をした事実を論理的に解釈すれば、これらは自己矛盾した判断でありどちらも信頼できないということになる。しかし、論理的には無根拠にもかかわらず、「木竹の伐採」許可処分は正当に与えられたものとして、実際には、豊かな自然環境・景観の破壊・樹木の皆伐という無残な結果に至っている。

地域住民は、こうした行政の矛盾した判断を許容すべきではないし、実際に許容できない。でなければ、今回のような自己矛盾に陥った論理的根拠がない誤った「許可」が法律を後ろ盾として、私たち地域住民から優れた景観・風致を簡単に奪い去ってしまうからである。

風致条例上の「許可」基準の矛盾もこれまでこのブログで何度も議論を重ねたので、ここでは繰り返さない。それより以前に、こうした自己矛盾と向き合い解消に努めることが、納税者である市民に対する最低限の責任であるはずだ。換言すれば、これは、まさしく林市長のリーダーシップと知性の問題である

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長谷工CM「長谷工だからわかるんだ」
♪♪タラタタッタタ、タラタタッタタ、♪♪
♪♪つくってきたからわかるんだ。マンションことならわかるんだ。長谷工、長谷工。♪♪

たしかに長谷工は、累積50万戸を超えるマンションを供給してきた日本一のマンション業者である。

しかし、「つくってきたのは」手頃な値段ではじめて納得できる、いわばカローラのようなマンションばかり。

カローラのようなマンションを、山手に作ったからと、高級外車並みの値段で売るのはどうだろうか。

カローラをベンツの値段で買う人がいるのだろうか。


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横浜市長選の投票が25日に行われる。

おそらく、多くの市民の無関心の中、林市長の圧勝が予想される。

しかし、もしこの人だけはご免だとマイナス投票が可能なら、投票率はぐっと高まり、林市長の苦戦も予想される。

選挙を控え、選挙対策なのか、著書を出したり、朝日新聞などのインタビューに登場したりとお忙しいようだ。あまりにも偽善的な内容に怒りを通り越してあきれてしまう。

この人だけはご免だとマイナス投票ができるなら、是非選挙に行って林市長の3つの矛盾にNOの意思表示をしたいものだ。

林市長の3つの矛盾:

1.メディア報道と実際の行動の矛盾
現場主義、とことん付き合う主義などメディアインタビューや著書と実際の行動の矛盾している。現に再三の市民の要請にもかかわらず、ハイコート山手パレ244の現場には一度も足を運ぼうとしなかった。

2.矛盾した行政判断
ハイコート山手パレ244の計画に関して、山手地区景観風致保全要綱の観点から「不承」とする一方で、風致条例の観点からは「木竹の伐採」許可を出すなど、自己矛盾した判断を行政判断を示し、しかも全く自覚も反省もない。

3.矛盾した環境行政
みどり税といった横浜市固有の特別な税を課して緑の保全に取り組む一方で、長谷工などのマンション業者に風致条例上の「木竹の伐採」許可を事務的に乱発することで自然環境破壊を促進している。この点への自覚もなければ、説明もない。

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(長谷工に切り倒された、山手の特徴木であるヒマラヤスギ)


長谷工・新日鉄興和によるハイコート山手パレ244は横浜市によって正式に「不承」認定の建築物である。さらに、山手まちづくり協定の観点からも正式に「不適合」と烙印を押されている。これは何を意味しているのだろうか。

つまり、山手地区の景観風致の維持に資するための基準を満たしていないマンション計画、つまり山手のふさわしくない、ひいては横浜の眺望確保にふさわしくないと正式に認定されたものということである。また、長谷工・新日鉄興和は、横浜市の再三の行政指導も聞き入れず、長い時間をかけて作りあげられてきた地域のまちづくりのルールも無視して、違法でないのであれば問題ないとの蛮行ともいえるほど強引な姿勢でマンション建築を強行しているということである。

長谷工や新日鉄興和は、マンションを売却して利益得ればそれでおしまいである。しかし、このマンションを購入した人は、購入した後が本当の始まりである。おそらく多くの人は30年程度の多額の住宅ローンを組んで返済していかなければいけない。そのうえ、「山手の地に最も相応しくない不承・不適合マンションの住人」という地域住民からの冷たい視線に中で生活していかなければならない。山手町の歴史で例がない、ここまでの強引なマンション計画がどれほど近隣住民を心情を害しているかを想像すれば、入居後の生活も思いやられるはずだ。

(長谷工CM「長谷工だからわかるんだ」)
タラタタッタタ、タラタタッタタ、
つくってきたからわかるんだ。マンションことならわかるんだ。長谷工、長谷工。
つくってきたからわかるんだ。どうすれば儲かるかわかるんだ。長谷工、長谷工。
つくってきたからわかるんだ。新日鉄興和の名前を使えば売れるんだ。不承・不適合マンションでも売れるんだ。
タラタタッタタ、タラタタッタタ、
つくってきたからわかるんだ。売ってしまえば、関係ない。買った人がバ●なんだ。長谷工、長谷工。
タラタタッタタ、タラタタッタタ(高笑い)

つくってきたからわかる長谷工には、わからないことがある。マンションしかつくってこなかったから、売ってしまった後のことがわからない、いやわかろうとも思わない。風致や景観を守ることも、地域住民のことも、不承・不適合マンションを購入してしまった人の後悔もわからないし、わかる必要もないのだ。

不承・不適合マンションを購入するということは、「山手の地に相応しくないマンションの住人」になることだ。

自分なら、山手の地に相応しくない不承・不適合マンションなど高いお金を払って絶対に買わない。山手の地に住みたい人には意味のない買い物である。しかも、値段だけは山手価格であきらかに割高になることは間違いないのだ。


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ハイコート山手パレ244は、横浜市が正式の「不承」、山手まちづくり協定運営委員会が正式に「不適合」としたマンションである。

つまり、このマンションを購入するということは、山手に最も相応しくないと正式に認定されたマンションにもかかわらず、山手に相応しい高値で購入することである

長谷工は2008年に高値でこの土地を購入し超高級マンションを計画したものの、リーマン危機でとん挫し塩漬けにしてきた。ハイコート山手パレ244は、いわば損切り物件である。内容は推して知るべしである

自分なら、こんな物件は絶対に買わない。

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新日鉄興和と長谷工による、ハイコート山手パレ244の広告サイトは、「横濱、山手町244番地。デンマーク王国知事公邸跡地に39邸の低層レジデンス」と謳(うた)い、山手町デンマーク王国知事公邸跡地の由緒を受け継ぐとしている。

私たちは、この宣伝文句に失笑を禁じ得ない。なぜなら、デンマーク王国知事公邸跡地であるだけでなく、谷崎潤一郎邸やローマ字のヘボン博士の跡地をすぐ近隣にもつこの地は、まさに山手町の中でも一等地であり、それにふさわしい計画にしてほしいとお願いしてきたのは、私たちの方だからである。この地は、樹齢100年超のヒマラヤスギをはじめ20本近い景観木をはじめ合計で130本超の樹木に恵まれた、まさに豊かな緑の中に野鳥の住まう自然公園のような恵まれた住宅地であった。

しかし、長谷工と新日鉄興和は、山手町の特徴木であるヒマラヤスギをはじめ景観木はもちろん、ほぼ全ての既存樹木を伐採してこの地の景観、自然環境を完膚なきまでに破壊してしまったのである。

せめて、建物だけでも山手町のこの地に相応しいものとしてもらえるようにお願いしたが、担当チーフである長谷工のK氏は「山手町ってそんなに特別な場所なんですか?山手町にもいろいろな建物があってもいいのではないか?」と応え、近隣住民は言葉を失ったほどである。外廊下のごく平凡な仕様なマンションをもう少しグレードの高いマンションにしてもらいたがったのだが、聞き入れられなかったのである。

それが、今や「王道の山手町に、王道の邸宅を」である。誰がみても、平凡な仕様のマンションであり、いまどき外廊下のマンションを「邸宅」とはとても言い難い。しかも、隣地1メートルにマンションを建築する事例は山手町では初めてである。同様の仕様の長谷工のマンションが、山手エリアのはずれにあるが、一戸3000-4000万円程度で販売されていたとのことであるが、それが山手町244番地では1億円に近い値段で売り出されるとのことである。

横浜市の「不承」、山手まちづくり協定運営委員会の「不適合」は、このマンション計画が当地の風致・景観を著しく破壊している点を問題ととらえたからに他ならない。

山手町の住民は、これほど山手の景観や環境を破壊しておきながら、山手町の名前で商売しようとしている長谷工と新日鉄興和に心底怒っている。



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新日鉄興和と長谷工による、ハイコート山手パレ244( 公式‐ハイコート山手パレ244 - yamate244.jp‎ )は、

横浜市が、「山手地区景観風致保全要綱」において、正式に「不承」処分を行ったマンションである。

さらに、横浜市の認定団体である「山手まちづくり協定運営委員会」が、「山手まちづくり協定」において、正式に「不適合」決定を行ったマンションでもある。

つまり、このマンションほど山手に相応しくないことが公式に認定されたマンションはかつてない。

まさに、「王道の山手に、王道の邸宅」ならぬ「王道の山手に、邪道のマンション」である。

ちなみに、現在、横浜市建築審査会において本件計画の建築確認および工事の執行停止処分が再度審査されている最中である。工事が停止処分を受ける可能性がある。

参考記事
横浜市「不承」のマンション
ついに2冠ー「不承」マンション、さらに「不適合」マンション認定
「山手まちづくり協定」の不適合処分を無視し、マンション建設へ - 山手まちづくり通信より

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法務局で本件土地の公図を調べたところ、今日現在、計画地は北敷地・南敷地に分筆されてない事がわかった。もし最後まで文筆されないとすると、この244番地3の土地は北敷地・南敷地のマンションに関係なく全部が購入者の共有となり、購入者は北敷地・南敷地の関係なく自由に行き来できる権利を有する事になる。

つまり、長谷工や横浜市が建築確認が2つに分割され2つの工事を装ったとしても、マンション購入者にとっては一つのマンションを購入することに他ならないのである。

一方で、横浜市の開発許可の手引きによると、筆数など法的な権利関係は開発がどうかに関係しないとされている。しかし、これは本来、一連の大規模な開発を行う際に、土地の法的な区分が複数の筆数あったとしても一つとして考えるべきだ、という考え方のはずである。今回のケース、ましてはマンション建築の場合一筆の土地のマンション計画が別々の計画というのは、開発を逃れたいという自分に都合のいい解釈にすぎない。

この点からも、北敷地・南敷地は一連性のない2つの計画であり、それぞれにおいて切盛土面積は500平方メートルまで許容できるという横浜市と長谷工の解釈は、まったくのまやかしである。


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私たちは、長谷工は横浜市に対して開発許可必要性を確認するために2回事前相談を行っているものと理解していた。ところが、私たち建築確認の再審査請求を審議するために開かれた5月19日の横浜市建築審査会で、実は三回目の事前相談が行われていたことがわかった。そこで私たちは三回目の事前相談の内容を確認するべく横浜市に対して資料の開示請求を行ったが、大変興味深い内容であった。

資料によると、一回目の事前相談(受付番号第24相54号)においては、平成24年9月28日に横浜市から北敷地、南敷地の切盛土面積はそれぞれ173.9平方メートル、176.8平方メートル、合計350.7平方メートルと申告していることから、切盛面積が500平方メートルを超えていないため形の変更にもあたらず、都市計画法29条の開発許可は不要である旨の回答を市は行っている。

また、二回目の事前相談(受付番号第24相72号)においても、平成24年11月19日に北敷地、南敷地の切盛土面積はそれぞれ229.4平方メートル、162.5平方メートル、合計で391.9平方メートルと申告していることから、切盛面積が500平方メートルを超えていないため形の変更にもあたらず、都市計画法29条の開発許可は不要と横浜市は回答をしている。

問題の三回目の事前相談(受付番号第24相112号)では、北敷地、南敷地の切盛土面積はそれぞれ222.6平方メートル、374.5平方メートル、合計で597.1平方メートルと申告しているにもかかわらず、何の説明もなしに、切盛面積が500平方メートルを超えていないため形の変更にもあたらず、都市計画法29条の開発許可は不要と市は回答しているのである。本来であれば、北敷地、南敷地は一連性のない2つの計画であり、それぞれ別にみれば切盛面積が500平方メートルを超えていない、と説明するのが自然と考えられるが、ことさらに用心深くこの部分への言及を避けているようにみえる。

さらに、備考欄に「本件は平成24年9月28日付第24相54号で回答済みの変更計画です。変更計画の平成24年11月19日付第24相72号で回答済みの変更計画です。」(日本語もやや変だが、これも横浜市文学の特徴)とわざわざ記載している。3回目の事前相談では、全体の切盛面積が500平方メートルを超過しており、過去2回とは重大な違いがあるにもかかわらず、すでに回答済みで単に微々たる修正であるかのように扱っているのだ。もっといえば、長谷工は全体の切盛面積が500平方メートルを超過しているからこそ、わざわざ3回目の事前相談に行ったはずである。

つまり、三回目の事前相談で、これまでの2回と異なり、はじめて全体の切盛面積が500平方メートルを超えてしまったので、開発不要として計画を進めていた長谷工とすでに開発許可不要と回答してしまっていた横浜市は大いに困った挙句に、2つの計画という「名案」に到達したのではないだろうか。三回目の事前相談の結果を平成25年2月20日に市から連絡を受けた長谷工は、市の二つの計画という「解釈」にしたがって、わざわざ本来一連の計画を、北敷地と南敷地に分けて2つの建築確認申請を行うことで開発逃れを偽装したと推察できる。

これが真実なら、北敷地の南敷地のみならず、長谷工と横浜市も実は「一連」という驚くべき事態になる。これでも、林文子氏が横浜市の長で本当にいいのか?

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プロフィール

山手の景観と環境を守る会

Author:山手の景観と環境を守る会
横浜山手は、外国人居留地時代のなごりを残す異国情緒あふれる美しい街並みと緑あふれる自然環境が見事に調和した住宅・文教地区です。また山手は、住民のみならず、多くの横浜市民、神奈川県民にとっても大切な思い出とともに心に残る印象深い町であり、何ものにも代えがたい貴重な共通財産でもあります。こうした歴史を今に受け継ぐ美しい山手町を心から愛し、誇りに思うからこそこの町を醜悪なマンション計画-ハイコート山手パレ244-から守りたいのです。

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