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長谷工はマンションの累積施工件数53万戸、業界シェア約25%を誇るマンション建設における日本のトップ企業である。長谷工のホームページによると、一時は倒産の危機にあった長谷工がマンションビジネスの成功の秘訣は「特命受注方式」にあり、これによって飛躍的に業績を伸ばしてきたとされる。

同ホームページによると、「当社の特徴は、事業持込による特命受注。長年の実績と、高い土地情報収集力ならびに充実した機能をベースに、精度の高い建築プラン・事業収支プラン・事業日程を短期間で作成、取引事業主に提案営業します。さらに近隣との折衝・行政協議も全て担います。この特命受注というスタイルが、高い収益力を確保する上で欠くことのできないものとなっています」とされている。つまり、本件計画に則して言えば、土地を仕入れマンション計画を作り、行政や近隣住民対策も含めて長谷工が全てを担うことを一つのビジネスパッケージとし、これを共同建主である新日鉄興和(土地の80%を保有する実質的事業主)が購入したことになる。

こうした仕組みから考えれば、建築主ではなく実際にはバイヤーにすぎない新日鉄興和が、再三の要請にかかわらず断固として近隣住民との対話に応じないのも、長谷工が申立人ら住民との話合いをあくまで形式的にすませ、頑として自らの計画を変えようとしないのも理解できる。

しかし、工事現場に設置されている建築標識には単に一バイヤーにすぎない新日鉄興和が共同建築主として表示されており、実体と異なる表示に行政も住民も混乱させられてしまう。

本件計画における新日鉄興和はこうしたパッケージの購入者であり長谷工の顧客であるが、同時に最終的な商品の販売者である。したがって、消費者や近隣住民、行政に対して最終的な責任を直接負うはずである。長谷工には「近隣との折衝・行政協議も全て担います」ということは、本来できないはずだ。このように、長谷工ができるはずのないことを勝手に請け負って、本当の責任者である新日鉄興和を交渉の表舞台から隠してしまう点に、特命受注方式の最大の欺瞞がある。

こうした特命受注方式は、マンション計画の本当の責任者を現場から不在とし、長谷工は、どんな強引な手法を用いても新日鉄興和などの顧客への約束を履行しようとするため、行政の定めた近隣住民への説明やあっせんなどの話し合いのプロセスは形だけで骨抜きになっており実質的に機能し得ない。

このことは、長谷工の強引なやり方に対する顧客の苦情という形で表れている。マンション購入を真剣に検討している方々が自由に情報交換を行うインターネット上の有名な掲示板にマンションコミュニティーがあるが、ここでの、長谷工の評判は、各地で近隣住民、環境、景観を無視してのゴリ押しなど、最悪である。以下は、その一例である。

長谷工はどうでしょう?その11

吉祥寺東町の法政跡地問題を考える-各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです。">吉祥寺東町の法政跡地問題を考える-各地で高層マンション建設を強行、地域住民との紛争多数。モラルゼロの最低マンション専業ゼネコン・長谷工コーポレーションによる、吉祥寺東町・法政高校跡地の高層マンション建設計画を追跡するブログです

このように長谷工の特命受注方式は、新日鉄興和などの真の事業責任者を交渉の表舞台から隠してしまう点において偽装的なビジネスモデルであるといえる。

さらに、長谷工の大栗育夫社長以下役員数名が、2012年9月6日に国土交通省の出した「一級建築士の懲戒処分について」において、耐震偽装で懲戒処分を受けている

つまり、近隣説明会で示された虚偽の説明・図面、特命受注方式という長谷工独自の偽装的なビジネスモデル、現役社長以下の耐震偽装により行政処分など、これらの全てが、長谷工のビジネスが偽装をベースに成り立っているのかを明確に示している。


(以下は、国土交通省2012年9月6日付「一級建築士の懲戒処分について」より抜粋、大栗育夫氏は、長谷工の現社長)

2 大栗育夫(登録番号第124639号)
① 処分の内容
平成25年1月1日から業務停止6月
② 処分の原因となった事実
埼玉県内、千葉県内及び神奈川県内の建築物(6物件)について、(株)長谷工コ-ポレ-ションエンジニアリング事業部一級建築士事務所(東京都知事登録第10339号又は東京都知事登録49317号)の業務に関し、設計者として、上記6物件のうち千葉県内及び神奈川県内の5物件について構造計算書の不整合がみられる不適切な設計((1)神奈川県内の1物件(建築確認:平成15年4月)について、(イ)複数の出力した計算書を組み合わせて1つの計算書としている、(ロ)断面算定について計算書の数値が切り貼りされている。(2)別の神奈川県内の1物件(建築確認:平成17年6月)について、(イ)複数の出力した計算書を組み合わせて1つの計算書としている、(ロ)計算書の部材種別が書き換えられている、(ハ)偏心率を操作するため不適切な追加荷重が入力されている。(3)千葉県内の1物件(建築確認:平成17年8月)について、(イ)断面計算において「NG」が「OK」に切り貼りされている、(ロ)計算書の部材種別が書き換えられている。(4)別の千葉県内の1物件(建築確認:平成17年8月)について、(イ)断面計算において「NG」が「OK」に切り貼りされている、(ロ)計算書の部材種別が書き換えられている。(5)別の神奈川県内の1物件(建築確認:平成13年8月)について、(イ)複数の出力した計算書を組み合わせて1つの計算書としている、(ロ)計算書の部材種別が書き換えられている。)を行い、また、上記6物件のうち埼玉県内の1物件(建築確認:平成17年10月)について構造計算書と構造図の間に不整合がみられる不適切な設計を行った。
なお、6物件とも建築基準法上の構造等に関する基準は満たしている。

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下の図面は、昨年10月の近隣住民への説明会で用いられたものである。丸印の部分に着目してもらいたい。これは、既存の建築物に付随する階段であるが、残されるものしてはっきりとしるされている。この図面こそが、長谷工に開発偽装の作為があったことの動かぬ証拠である。理由は以下の通りである。

本件土地はもともと一塊の土地であり、登記上も一筆であるが、これを2つに分割するとの説明を受けて、近隣住民の一人が「何のために2つに分割する必要があるのか」と質問したところ、言葉を濁して直接回答しなかった。

別の住民が、「開発逃れではないか」と質したところ、本件工事は現況の土地にはほとんど手を加えないため開発には当らないとの判断を横浜市より得ているとの回答であった。実際の説明に使われた図面においても、もともと存在している北敷地と南敷地の間のあった擁壁や階段は残すものとしてしっかり記載されている。これをみた住民は、これらの擁壁や階段には手を付けずに、ほぼ現況の土地をそのまま活用し、既存建物を除去し共同住宅を建築するものと理解した。

しかし、実際には図面に記されたこれらの擁壁や階段は工事開始後早々に撤去され、均されて、北敷地と南敷地の間を重機が何往復もすることでまさに一体として宅地の造成工事は行われていた。

図面に記されたこれらの擁壁や階段は工事開始後早々に撤去されたという事実から判断すれば、住民説明会での説明及び申立人ら住民や横浜市に示された図面に虚偽があったことになる。

今から思えば、おそらく初めから、北敷地と南敷地の間のあった擁壁や階段を残す計画ではなかったのではとの疑いがもたれる。もしそうであるとすれば、本当の計画を隠して、申立人ら住民や行政を欺くために、意図的に虚偽の説明を行い、虚偽の図面を示したことになる。

今回の偽装的な開発逃れはもちろん、社長や現役役員が耐震偽装で行政処分をうけるなど、長谷工にはどうやら偽装文化が根付いているようだ。

しかも、こうした偽装開発逃れを横浜市が後方支援しているのだから、林文子市長は知らないでは済まされない。これでは、うらで偽装倒産した東田社長と通じている「半沢直樹」の浅野支店長と同じだ。まさに、事実は小説より奇なり。


謎の階段maru

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今回のマンション建築予定地は、もともとデンマークの大手海運会社であるマースクラインの支店長社宅として、その後外国人向け賃貸として一塊の一つの土地として利用されてきたものである。

今回の計画のための工事にあっても、既存建物の解体から新築工事のための土地造成まで、一つの工事現場として一体として作業が行われてきている。

ところが、建物の新築工事の段階になって、それまでは敷地内部を階段で行き来できるようなっていた北敷地と南敷地の間に仕切りを入れ、工事事務所も北敷地、南敷地にそれぞれ設け、あたかも二つの工事現場を装っている。

しかし、実際には、工事を請け負っている会社も同じ、現場監督も、作業員も同じである。北側敷地に設けられた事務所は2階建てで大きく、人の出入りも多いが、南側の事務所は小さくほとんど利用されている様子がない。毎朝、北側の事務所で点呼朝礼が全作業員に対して行われ、その後敷地内に階段が設置されているにもかかわらず直接行き来できないので、作業員は現場を取り囲む一般道路を迂回しながら南敷地に向かう。敷地内部で行き来をすれば簡単なところを、暑い中、結構遠回りしながら工事作業員の人たち汗をかきながら歩く様子は、見ていて気の毒なほどである。

聞くところによると、横浜市から北と南を移動する際に敷地内を移動しないように「指導」されているとのことである。

つまり、北敷地と南敷地を一連性のない工事とみなすことで開発行為にあたらないという長谷工と市のこれまでの見解を死守するために、まさに市と長谷工が「一連」となって、住民と対峙していることになる。

長谷工も、景観や風致の観点からの行政指導には、自己の利益に不利になるとして徹底的に拒否しておきながら、開発逃れを正当化するための「行政指導」にはせっせとしたがっている。

横浜市が長谷工とグルで偽装開発を行っているとすれば、納税者たる市民への裏切り以外何ものでもない。


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「木竹の伐採許可」など横浜市のなした「風致地区内許可行為」についての処分に対して、守る会では異議申し立てを行っていた。7月10日付で、これに対し、正式に却下決定が下された。

守る会の論点は、

1)現場を見れば明らかなようなもともとの風致は完全に損なわれており、市の決めた審査プロセ スそのものが風致条例にしっかり則っていない。つまり、市会が決めた条例を市役所の内規が台無しにしている

2)横浜市は、風致条例上「許可」処分としながら、「山手地区景観風致保全要綱」では「不承」処分とするなど自己矛盾している

3)これまでの住民と行政で作ってきたまちづくりの精神や規範を無視した強引な計画である

といった点である。

市の却下の理由は、これまでの理由の繰り返しである。つまり、簡単に要約すると、

1)市は決められたプロセスで審査している
2)山手まちづくり協定や山手地区景観風致保全要綱は法律ではない

ということだが、判断の自己矛盾への言及は全くなされていない


やはり、処分を決定した当事者に異議を申し立てても無意味であった

それにしても、合理的かつ効率的なガバナンスを欠いた行政プロセスは、頭が固くしかも自己保身に膨大な時間と労力を(自動的にあるいは本能的に)費やすものであるとつくづく実感する。

こんな横浜市にもう税金を払いたくない。欧米のチップのように、サービス内容への意思表示として納税額を調整できる仕組みがあればいいと思う。支払税額は同じでも、横浜市は減額しその分通勤先や故郷の自治体に納めるなどである。

もちろん、自己の矛盾した判断、そのことの意味と向き合おうとしない林市長の知性とリーダーシップには大いなる疑問が残る。しかも、今回のように、自分を厳しくしかし合理的に批判する市民の声と向き合わない点にも誠実さが全く感じられない。林市長には心底失望した。


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守る会では、今回のマンション建築に対してなされた建築確認が妥当なものであるかの審査請求を横浜市建築審査会に対して行っており、昨日19日に口頭陳述があった。審査請求人である守る会代表者と代理人弁護士、建築確認を下した処分庁である株式会社都市住居評価、参考人に長谷工が参加した。

守る会の論点は、本来必要な開発許可を得ていない建築確認は無効というもの。処分庁である株式会社都市住居評価は、横浜市が開発許可は不要としているのでそれを前提として建築確認を認めたそうだ。

開発許可は不要ということも、依頼主である長谷工の議事録を鵜呑みにしたもので、処分庁である株式会社都市住居評価は自らは市に確認していないそうだ。

結局、長谷工のいいなりで建築確認が出されていることになる。


今回のケースは長谷工が、巧妙な偽装工作で開発許可が不要になるように行政を誘導した可能性が高いと私たちは信じている。

横浜市建築審査会の英断に期待したい。


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山手町在住で山手まちづくり推進会議幹事でもある小林基雄さんから、5月23日に横浜市の幹部(横浜市長、建築局長、都市整備局長、環境整備局長、中区長)に向けた手紙に対する市からの回答文書がようやく届いた。小林さんの手紙の内容は、「山手町住民から横浜市への手紙-景観・風致を守るために」(こちらをクリックしてください)というタイトルで当ブログですでに紹介している。今回の回答文書の原文は、以下の通り。

通常、こうした手紙に対して、約2週間で回答するのが慣例ですが、今回は回答内容に苦労したらしく、小林さんのところに市から2度にわたり回答に時間を要するので遅れる旨の連絡があったそうである。小林さんは「回答が遅れる連絡を、建築環境課から2度連絡があったにも拘わらず、読んでの通りで、現行問題無いという信じられない回答である。この回答では全く納得できないので、改めて、何が問題なのかを明確にしつつ行政を追及していく決意である」とコメントしています。全くその通りだと思います。しかも、例の「横浜市文学」ともいえる難解さである。

この「横浜市文学」を段落毎に逐次解題するとこんな感じであろうか。

「横浜市では都市計画法に基づき、都市の風致の維持を図るため風致地区を指定すると共に横浜市風致地区条例(以下「風致条例」。)を制定し、風致地区内で行われる行為の規制に必要な事項を定め、木竹の伐採を行う者はあらかじめ市長の許可を受けなければならないと規定しています。」(守る会の解題:これは共有された前提で、不要な記述)

「行為を行う敷地内に既存の樹木がある場合は、これらを可能な限り保存・活用していただくことが望ましく、ご指摘の敷地における計画につきましても、風致条例の許可の申請があった際に、既存樹木の保存を事業者に指導しております。しかしながら、この行政指導に沿わない計画であることを理由に許可を行わないことは不可能です。」(守る会の解題:行政指導と許可とは全く別の問題。条例では、風致を損うおそれがある場合は許可できない、となるはず。「許可を行わないことは不可能」とは、許可を当然の前提にしたかのような奇妙な表現。)

「また、「山手まちづくり協定」や「山手地区景観風致保全要綱」につきましても、山手のまちづくりを進めるにあたって尊重されるべき制度ではありますが、これらの制度は条例に定める許可基準やこれに基づく審査基準に定められたものではないため、ご指摘の計画について風致条例に基づく許可処分を行ったことにつきましては、行政指導上の矛盾はないと判断しています。」(守る会の解題:風致条例運営上、市がつくった不適切な審査基準に基づいて許可処分を行ったことが、他方で「山手地区景観風致保全要綱」の観点から不承処分と全体としての行政の判断として矛盾していると私たちは主張しているのであって、単に「行政指導上の矛盾」を指摘しているのではない。)

「風致地区制度は、都市における良好な生活環境を守る制度であり、伐採行為自体を禁止する制度ではないため、やむを得ず既存樹木を伐採する場合は、新しく補植を義務付けることによって都市の風致の維持を図っていくことも妥当であると考えています。加えて、土地利用にあたって過度な制限とするべきでないことを考慮すると、現行の木竹の伐採に関する審査基準は妥当と考えています。」(守る会の解題:風致地区制度とは、都市計画法において、都市内外の自然美を維持保存するために創設された制度であり、指定された地区においては、建設物の建築や樹木の伐採などに一定の制限が加えられるものである。実際には、地域の実態にあった運営が必要との観点から地域における風致条例の形をとっている。このなかで、「木竹の伐採を行う者はあらかじめ市長の許可を受けなければならない」とされている以上、許可をしなければ伐採はできないはずである。この点で、「伐採行為自体を禁止する制度」ではないという市の主張は、「伐採行為を禁止できないので、行政指導をしている」という市の行為を呼応しているが、主権の制限を許している風致条例の意義を誤って過小評価している。)

繰り返しになるが、「行政指導上」矛盾しているかは私たちの論点ではない。市がみどり税を徴収し「みどりアップ計画」で税金を投入して緑・景観の保全に努める一方で、風致条例における「木竹の伐採」の「許可を行わないことは不可能」と安易に片っ端から許可を乱発する結果、緑・景観がどんどん損なわれていくことが、実際に生じ市民を混乱させ苦しめている行政の矛盾なのである。

しかし、残念ながら、この点には、横浜市文学は関心がないようだ。私たちの行った「異議申し立て」にはもう少しまともな回答を期待したい。それとも、やはり裁判所で決着をつけるしかないのかもしれない。


(横浜市からの回答)
小林 基雄 様
5月23日にEメールでいただきました件について、次のとおりお答えします。

横浜市では都市計画法に基づき、都市の風致の維持を図るため風致地区を指定すると共に横浜市風致地区条例(以下「風致条例」。)を制定し、風致地区内で行われる行為の規制に必要な事項を定め、木竹の伐採を行う者はあらかじめ市長の許可を受けなければならないと規定しています。
行為を行う敷地内に既存の樹木がある場合は、これらを可能な限り保存・活用していただくことが望ましく、ご指摘の敷地における計画につきましても、風致条例の許可の申請があった際に、既存樹木の保存を事業者に指導しております。しかしながら、この行政指導に沿わない計画であることを理由に許可を行わないことは不可能です。また、「山手まちづくり協定」や「山手地区景観風致保全要綱」につきましても、山手のまちづくりを進めるにあたって尊重されるべき制度ではありますが、これらの制度は条例に定める許可基準やこれに基づく審査基準に定められたものではないため、ご指摘の計画について風致条例に基づく許可処分を行ったことにつきましては、行政指導上の矛盾はないと判断しています。
風致地区制度は、都市における良好な生活環境を守る制度であり、伐採行為自体を禁止する制度ではないため、やむを得ず既存樹木を伐採する場合は、新しく補植を義務付けることによって都市の風致の維持を図っていくことも妥当であると考えています。加えて、土地利用にあたって過度な制限とするべきでないことを考慮すると、現行の木竹の伐採に関する審査基準は妥当と考えています。
なお、これまでも、山手まちづくり推進会議定例会等においてお伝えしていますとおり、山手の景観風致を保全する制度として地区計画等が考えられますが、土地の利用に制限を加えるものとなることから、地域住民や土地所有者の方々の合意が必要となります。

平成25年7月4日
横浜市 建築局 建築審査部 建築環境課長 保坂 研志
(建築環境課 電話:045-210-9928 FAX:045-681-2434)
横浜市 建築局 指導部 建築企画課担当課長 松本 潤朗
(建築環境課 電話:045-671-2933 FAX:045-641-2756)
横浜市 都市整備局 都心再生部 都心再生課長 大石 龍巳
(都心再生課 電話:045-671-3858 FAX:045-664-7694)
(広聴 第25-140074号)

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山手244番地の長谷工・新日鉄興和のマンションは横浜市によって正式に「不承」認定の建築物である。さらに、山手まちづくり協定の観点からも正式に「不適合」と烙印を押されている。これは何を意味しているのだろうか。

つまり、山手地区の景観風致の維持に資するための基準を満たしていないマンション計画、つまり山手のふさわしくない、ひいては横浜の眺望確保にふさわしくないと正式に認定されたものということである。また、長谷工・新日鉄興和は、横浜市の再三の行政指導も聞き入れず、長い時間をかけて作りあげられてきた地域のまちづくりのルールも無視して、違法でないのであれば問題ないとの蛮行ともいえるほど強引な姿勢でマンション建築を強行しているということである。

長谷工や新日鉄興和は、マンションを売却して利益得ればそれでおしまいである。しかし、このマンションを購入した人は、購入した後が本当の始まりである。おそらく多くの人は30年程度の多額の住宅ローンを組んで返済していかなければいけない。そのうえ、「山手の地に最も相応しくない不承・不適合マンションの住人」という地域住民からの冷たい視線に中で生活していかなければならない。山手町の歴史で例がない、ここまでの強引なマンション計画がどれほど近隣住民を心情を害しているかを想像すれば、入居後の生活も思いやられるはずだ。

(長谷工CM「長谷工だからわかるんだ」)
タラタタッタタ、タラタタッタタ、
つくってきたからわかるんだ。マンションことならわかるんだ。長谷工、長谷工。
つくってきたからわかるんだ。どうすれば儲かるかわかるんだ。長谷工、長谷工。
つくってきたからわかるんだ。新日鉄興和の名前を使えば売れるんだ。不承・不適合マンションでも売れるんだ。
タラタタッタタ、タラタタッタタ、
つくってきたからわかるんだ。売ってしまえば、関係ない。買った人がバ●なんだ。長谷工、長谷工。
タラタタッタタ、タラタタッタタ(高笑い)

つくってきたからわかる長谷工には、わからないことがある。マンションしかつくってこなかったから、売ってしまった後のことがわからない、いやわかろうとも思わない。風致や景観を守ることも、地域住民のことも、不承・不適合マンションを購入してしまった人の後悔もわからないし、わかる必要もないのだ。

不承・不適合マンションを購入するということは、「山手の地に相応しくないマンションの住人」になることだ。

自分なら、山手の地に相応しくない不承・不適合マンションなど高いお金を払って絶対に買わない。山手の地に住みたい人には意味のない買い物である。しかも、値段だけは山手価格であきらかに割高になることは間違いないのだ。


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プロフィール

山手の景観と環境を守る会

Author:山手の景観と環境を守る会
横浜山手は、外国人居留地時代のなごりを残す異国情緒あふれる美しい街並みと緑あふれる自然環境が見事に調和した住宅・文教地区です。また山手は、住民のみならず、多くの横浜市民、神奈川県民にとっても大切な思い出とともに心に残る印象深い町であり、何ものにも代えがたい貴重な共通財産でもあります。こうした歴史を今に受け継ぐ美しい山手町を心から愛し、誇りに思うからこそこの町を醜悪なマンション計画-ハイコート山手パレ244-から守りたいのです。

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